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炒股配资平台技巧 中信证券:期待地产政策继续加码 年末有望稳住预期

发布日期:2024-09-27 20:53    点击次数:168

智通财经APP获悉,中信证券(600030)发布研究报告称,统计局公布的数据略显滞后,预计10月数据将充分反映9月以来需求侧政策发力的效果。但不可否认的是,企业投资热情不断下降,新开工和开发投资增速还有明显下行压力。该行预计,年末市场有望迎来销售的底部,随后政策的重心可能从稳房价转为稳投资。城中村改造和保障性住房建设政策仍然值得紧密关注。

中信证券主要观点如下:

统计局公布的数字存在滞后,9月销售继续下行。

2023年1-9月,商品房销售面积同比下降7.5%,降幅扩大0.4pct;销售额同比下降4.6%,降幅扩大1.4pcts。9月单月,商品房销售面积同比下降10.1%,降幅收窄2.1pcts;销售金额同比下降13.6%,降幅收窄2.8pcts。在9月各地政策密集出台的背景下,10月前17日该行跟踪的高频网签数据边际有所改善,14个样本城市二手房网签套数同比增长34.7%,42个样本城市新房网签套数同比下降17.0%,相较9月降幅有所收窄。总体来看,该行认为统计局公布的9月数字有所滞后,预计10月销售有所好转。但是,政策是渐进和小步的,销售数据的边际好转也是有限度的。

开发投资热情持续下降,国房景气指数不断走低。

根据国家统计局,2023年1-9月,全国房屋新开工面积72,123万平米,同比下降23.4%,降幅收窄1.0pct;竣工面积48,705万平米,同比增长19.8%;开发投资87,269亿元,同比降低9.1%,降幅扩大0.3pct。9月单月,全国房屋新开工同比下降14.6%,降幅收窄9.0pcts;竣工同比增长25.3%;开发投资同比下降11.3%,降幅扩大0.3pct。9月,国房景气度指数继续下行至93.44,为2016年以来最低值。根据Wind统计,全国100大中城市2023年1-9月累计成交总价为1.79万亿元,同比下降26.4%,9月土地成交溢价率为3.64%,企业投资拿地热情较低,投资更为谨慎。从该行跟踪的部分企业1-9月累计拿地销售金额比来看,样本企业拿地投资强度分化较为明显,拿地具有向高线化集中的趋势。总体来说,投资信心的下降较之销售的下降相对更快,很多企业欠缺扩大投资的能力,其他企业也对扩大投资极为谨慎。

关注土地市场的边际变化,开发环境进一步好转。

市场普遍关注9月以来政策的密集出台。杭州大幅放开限购,使得严格限购的城市只剩下京沪深三地。央行公布的存量房贷加权平均利率较之上个月下降42BPs。自然资源部9月发文建议取消地价上限,取消远郊区容积率1.0的限制等。由于企业投资热情低落,该行认为目前任何城市放开土地成交价格上限,也不会造成土地市场竞争过于激烈。例如,合肥在放开土地成交价格上限之后,并没有出现土地成交溢价率大增的局面。相关政策的调整时机已经成熟,相信未来有实力的房企在核心重点城市拿地不会再依赖于运气。

预计政策将继续加码,稳住预期之后,政策重心可能转向稳投资。

该行认为,核心城市继续放开限购,按揭贷款利率下限的进一步打开,按揭贷款首付比例要求的下调,普通住宅认定标准的调整等各类政策,仍将在未来一段时间起到助力需求的作用。该行相信,2023年四季度将见到房地产市场销售的底部。但是,随着企业开发区域日趋高线,建安投资下滑的势头可能在2024年后成为行业面临的主要矛盾,政策重心预计将在2024年后从稳房价转向稳投资,城中村改造和保障性住房建设等政策值得高度关注。

产业链风险仍有待政策化解,但部分领域的格局调整已经较为充分。

总体而言,该行认为房地产产业链中的拿地方面调整已经较为充分,销售即将见底,但新开工面积仍趋于下行,而竣工面积则在未来面临较大幅度下行压力,开发投资的增速预期也难言乐观。对房地产产业链来说,部分开发企业的竞争环境明显好转。物业管理行业经营底盘也较为稳健。

风险因素:房地产政策出台的节奏和力度可能存在不及预期的风险;房地产市场销售表现的企稳回升还需要一定的时间炒股配资平台技巧,销售基本面的恢复存在不确定性;部分房地产企业在过往拿地不足,可售资源不及预期,盈利能力有进一步下行的风险。